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60 conditions pour acheter ou vendre sans l'aide d'un courtier (agent) immobilier
La vente ou l'achat d'une propriété soi-même et sans l'aide d'un intermédiaire, c'est-à-dire sans l'aide d'un courtier ou d'un agent immobilier, peut être une expérience très intéressante et valorisante. On ne peut qu'admirer la ténacité des personnes qui ose tenter cette aventure.
C'est une expérience que nous avons nous-mêmes vécue, bien avant de devenir courtiers immobiliers, et ce, tantôt pour le meilleur…tantôt pour le pire. Car dans bien des cas, une telle aventure peut s'avérer plutôt épuisante et décourageante. Pire, elle peut aboutir à une vente ou un achat qui avorte à la dernière minute. À vrai dire, le processus n'est pas aussi simple qu'il n'y parait. Un paysage de toute beauté peut receler une version désolante...
En effet, plusieurs écueils guettent celui ou celle qui ose se lancer dans ce genre d'aventure sans expérience. Pour celui ou celle qui n'a pas expérimenté ce processus de façon autonome au moins 4 ou 5 fois auparavant, le risque est grand de rencontrer des situations complexes qui rendront l'expérience de vente ou d'achat sans intermédiaire rapidement désagréable, si on ne les a pas anticipées, contournées ou éliminés adroitement.
Certes, certaines transactions en immobilier s'avèrent effectivement moins compliquées. Même qu'exceptionnellement, quelques-unes sont d'une simplicité remarquable. Nous souhaitons tous de rencontrer ce genre de transactions. Ce sont des transactions où:
• le prix obtenu par le vendeur (ou l'acheteur) était celui désiré, sinon plus avantageux;
• la mise en marché a été très courte ou quasi non-nécessaire pour le vendeur;
• la recherche de propriétés fut très courte pour l'acheteur;
• la transaction s'est effectuée dans les délais prévus une fois l'offre d'achat acceptée;
• l'acte de vente s'est déroulé sans anicroches.
En réalité, une transaction simple, facile, rapide et sans heurts, peut survenir lorsque, de façon exceptionnelle, on parvient à réunir plusieurs conditions idéales. À toutes fins pratiques, c'est une conjoncture qui ressemble étrangement à un phénomène d'alignement des planètes!
Voici au moins 60 conditions qu'il est souhaitable de réunir pour pouvoir vendre ou acheter sans l'aide d'un intermédiaire et sans craintes de complications ou d'une transaction qui avorte au dernier moment. Prenez le temps de bien lire les 60 conditions pour bien saisir toute l'ampleur de la tâche, en ayant à l'esprit les détails de votre propre propriété ou de celle dont vous envisagez faire l'achat:
60 CONDITIONS POUR VENDRE/ACHETER SANS COURTIER IMMOBILIER
1
La propriété est relativement jeune, est conforme aux normes du bâtiment en vigueur en tout point, et a toujours été bien entretenue.
2
Le propriétaire a tout son temps pour vendre sa propriété.
3
L'acheteur à tous son temps pour dénicher une propriété et n'a pas à vendre sa propriété actuelle en premier lieu avant d'en acheter une deuxième; évitant ainsi le recours à la fameuse "clause de 72 heures".
4
Le propriétaire est disponible en tout temps pour toutes les visites d'acheteurs potentiels.
5
La propriété est mise en vente en mars-avril ou septembre-octobre; les 2 périodes les plus fertiles en acheteurs.
6
La propriété n'est pas ensevelie sous la neige, ce qui peut réserver des surprises après la transaction complétée, lorsque la neige aura fondue.
7
Le propriétaire a confiance de susciter beaucoup d'intérêt et de visites grâce à ses contacts, ses méthodes publicitaires et lors de visites libres qu'il entend organisées.
8
La propriété est attrayante et est un «tape-à-l'œil» ou un «coup-de-cœur», car elle a du cachet à revendre.
9
La propriété ne recèle pas d'odeurs caractéristiques de propriétaires fumeurs et n'hébergeait pas d'animaux comme des chiens ou des chats.
10
Le certificat de localisation est conforme et représente en tout point l'état et les caractéristiques actuels de la propriété.
11
Le vendeur possède des titres de propriété clairs, authentiques et sans vices, et tous les actes authentiques sont fiables sans exceptions.
12
La propriété ne risque pas de cacher de vices importants et non visibles au moment de l'achat, par exemple de l'amiante dans les murs ou dans l'isolation du grenier, des moisissures, etc.
13
La propriété n'est pas assujettie à quelconque limitations du droit privé tel que servitudes, droits de passages, hypothèque légales, empiètement sur ou par le voisin, etc.
14
Le propriétaire n'a reçu aucun avis de non-conformité quant aux règlements municipaux ou autres lois, pour lesquels il ne s'est pas conformé.
15
Toutes les taxes résidentielles et les impôts sur le revenu du propriétaire ont été dûment payées.
16
La propriété n'est pas classée comme bien culturel ou historique et n'est pas située non plus dans ou près d'un secteur déclaré culturel ou historique.
17
La propriété n'est pas dans un secteur agricole ou située dans une zone déclarée inondable.
18
La propriété n'est pas sujette à une expropriation future.
19
Les réseaux d'égouts et d'aqueduc sont en très bon état, et idéalement se sont des services municipalisés.
20
Les systèmes d'égouts et d'aqueduc de la propriété ne sont pas en situation de partage avec un ou plusieurs voisin du secteur.
21
La propriété est située sur une rue municipalisée ou parfaitement desservie relativement aux ordures hebdomadaires, à l'entretien de la chaussée et au déneigement.
22
L'accès physique à la propriété ne dépend pas d'une servitude de passage en sa faveur.
23
La propriété est située dans un secteur desservie par l'internet haute vitesse, la câblodistribution ou les réseaux de téléphonie cellulaire, car beaucoup d'acheteurs l'exigent.
24
La propriété est située dans un secteur attrayant et homogène et n'est pas la plus dispendieuse du quartier.
25
Le vendeur et l'acheteur s'entendent bien dès les premiers instants, c'est-à-dire, «ça clique» dans le jargon québécois.
26
L'acheteur n'exige pas que l'inspection de rigueur soit une condition formelle d'achat.
27
Le prix affiché est judicieusement choisie, c'est-à-dire ni trop haut, ni trop bas.
28
Le vendeur et l'acheteur s'entendent immédiatement sur prix de vente et aucune négociation n'est nécessaire.
29
L'offre et l'acceptation de l'offre d'achat n'a pas lieu sous contraintes de temps ou autres, tel qu'un 24 décembre au soir.
30
L'acheteur n'exige aucune somme en guise d'acompte ou de «dépôt initial».
31
Le vendeur n'offre aucune somme en guise d'acompte ou de «dépôt initial».
32
L'acheteur et/ou le vendeur ne sont ni l'un ni l'autre de fins négociateurs ou spéculateurs expérimentés.
33
La promesse d'achat n'a pas lieu dans le cadre d'offres multiples et simultanées, ce qui peut compliquer drôlement les choses pour tout le monde et ouvrir la porte à des contestations ou annulations.
34
Aucun agrandissement, modification ou rénovation ne sont prévus par l'acheteur : la maison convient à l'acheteur tel quel à près de 100%.
35
La propriété ne comporte pas de systèmes compliqués tels que piscine creusée, piscine intérieure, thermopompe, filtre à eau potable, déshumidificateur pour piscine intérieure (Dry-otron), accès/ascenceur pour personnes handicapées, domotique, géothermie, etc.
36
La distance géographique qui sépare physiquement les parties au moment de l'offre, de la négociation et de la transaction, est raisonnable, ce qui facilite grandement les choses.
37
L'acheteur et le vendeur sont tous deux flexibles quant à la date d'occupation des lieux.
38
Le vendeur et l'acheteur s'entendent sans difficultés sur la date de l'acte de vente.
39
Le vendeur et l'acheteur s'entendent sans difficultés sur l'endroit où l'acte de vente aura lieu.
40
L'acheteur n'a pas besoin d'occuper la propriété en question avant la signature de l'acte notarié. Donc, pas de loyer à payer, pas de compensation temporaire, etc.
41
Il n'y a aucun locataire qui loue présentement la propriété en question. Donc, pas d'avis au locataire à prévoir.
42
Les conditions de financement sont simples grâce à un vendeur et un acheteur ayant facilement accès au crédit.
43
Il n'y a pas de rénovations ou réparations en cours ou restées inachevées.
44
Les articles inclus ou exclus de la vente sont clairement et facilement identifiables et rien ne risque d'être omis dans la promesse d'achat.
45
Il n'y a pas de désaccords possibles entre l'acheteur et le vendeur quant aux articles inclus et exclus dans la vente car l'acheteur accepte ce qui est offert tel quel sans demander rien de plus.
46
On a l'assurance d'une disponibilité sans faille des divers intervenants au dossier (notaire, arpenteurs, inspecteurs, spécialiste en tests d'eau potable, courtier hypothécaire, etc…) et ce, dans la bonne séquence des événements.
47
Il n'y a pas d'autres facteurs intangibles tels que: un décès durant la transaction, une vente pour succession, une donation, un divorce, un état matrimonial particulier, un vendeur non-canadien, etc.
48
La propriété n'a pas été dans le passé le lieu d'un suicide ou d'actes criminels tels qu'un meurtre ou la culture de cannabis.
49
Il n'y a pas de frais de copropriété ou d'association communautaire à considérer (frais du domaine ou de bord de lac).
50
Le lac où se trouve la propriété n'est pas sujet aux proliférations d'algues bleues.
51
La propriété est classée résidentielle, unifamiliale, de type isolée, et n'est donc pas une copropriété divise ; il n'y a donc pas de «Déclaration de copropriété» à décrypter.
52
La propriété à moins que 2 propriétaires.
53
Il n'existe pas de convention, écrite ou verbale, de propriété indivise entre les multiples propriétaires de la propriété.
54
L'immeuble en question n'est pas dans une zone commerciale.
55
Il n'y a pas de source de pollutions industrielles ou auditives dans le secteur où se trouve la propriété.
56
Le terrain sur lequel se trouve l'immeuble n'a pas été le lieu d'une décontamination environnementale dans le passé.
57
Il n'y a pas d'animaux nuisibles et difficiles à contrôler dans le secteur où se trouve la propriété tels ours, chiens en liberté, etc.
58
La municipalité où se trouve la propriété n'a pas de réglementations en vigueur ou en préparation qui interdirait l'usage spécifique que voudrait en faire l'acheteur, par exemple un commerce, une boutique d'élevage ou de toilettage de chiens, une ferme, l'installation d'une piscine, etc.
59
Il ne s'agit pas d'une propriété en «reprise de finance».
60
La propriété n'est pas vendue «sans garantie légale».
Lorsqu'on sait que la liste de conditions ci-haut n'est pas complète, force est d'admettre que c'est tout un défi que de trouver un cas de transaction immobilière que l'on pourrait qualifier de simple, facile, rapide, sans risques et sans heurts.
Soyons clairs,
si plus de 10% des conditions énoncées ci-haut ne sont pas satisfaites,
(plus de 6 conditions non satisfaites sur 60!),
nous vous conseillons de faire affaires avec un intermédiaire,
un professionnel qualifié en immobilier.
Autrement, la transaction a de forte chance d'échouer en cours de route, pour la simple et bonne raison qu'à chaque fois qu'une des conditions ci-haut ne sera pas satisfaite, le vendeur ou l'acheteur se verra dans l'obligation de réagir prestement comme suit:
• définir clairement le problème qui se dresse devant lui;
• effectuer une recherche d'information dans l'empressement;
• trouver des personnes resources pour des conseils;
• prendre la bonne décision, souvent sous pression;
• préparer les documents requis, si nécessaires;
• faire accepter la décision par les parties impliquées, et ce dans les délais;
• retourner à la case départ si une mésentente persiste et… recommencer le processus.
Tout cela peut consommer énormément de temps et d'énergie. Imaginez le cas où 15% ou même 20% des conditions favorables ne sont pas satisfaites! Ce qui n'est pas rare du tout. Toute une aventure en perspective… D'autant plus que chaque décision prise dans ces circonstances devra viser juste et être assurément la bonne, à chaque fois.
Parallèlement, n'est-il pas évident que, pour le courtier immobilier, toutes ces situations sont de nature routinière, étant donné que c'est son métier, son gagne-pain?
Au juste,
le courtier immobilier a la pleine capacité, voire même le devoir,
d'aider à résoudre tous problèmes
pouvant survenir sur le chemin menant à une transaction satisfaisante
pour les parties impliquées.
CONCLUSION
On convient que la vente ou l'achat d'une propriété sans l'aide d'un intermédiaire qualifié n'est pas une expérience de tout repos et, il est capital de le préciser, les résultats désirés sont loin d'être assurés. En somme, il faut s'attendre à devoir naviguer adroitement entre les pointes d'iceberg et pouvoir détecter toutes anguilles sous roches.
Vendre ou acheter une propriété sans l'aide d'un intermédiaire pourrait s'apparenter à la sensation de conduire un véhicule dans un épais brouillard. On peut bien sûr arriver à destination seul, en prenant des risques, mais seulement si on a déjà parcouru maintes fois ce chemin et, qu'il n'y a assurément pas d'obstacles sur sa route. C'est d'une importance capitale.
